23.07.2009 - Baufinanzierung

Wer einen Kredit aufnehmen will, der muss sich mit den unterschiedlichen Zinsangaben auseinandersetzen. Zins ist nicht gleich Zins. Banken weisen in der Regel zwei Zinstypen aus: den Nominalzinssatz und den Effektivzinssatz. Beide Varianten sind für Darlehensnehmer, vor allem beim Angebotsvergleich, von Bedeutung. Allerdings sind Vergleiche zwischen den Kreditinstituten manchmal aufgrund der Vielfalt an Tarifen schwierig. Zudem entscheiden auch persönliche Präferenzen über den dann zu zahlenden Zinssatz.  

Fachchinesisch – Nominal- und Effektivzinsen
Der Nominalzins gibt an, welche Zinsen auf die Darlehenssumme, die Nominalschuld zu zahlen sind. Gemeinsam mit dem gewählten Tilgungssatz bestimmt er die Höhe der Annuität. Da es aber verschiedene Finanzierungskosten gibt, die der Nominalzinssatz nicht berücksichtigt, hat sich der Effektivzins als Angabe etabliert. Dieser Zins gibt gemäß der Preisangabeverordnung (PAngV) die tatsächlich zu entrichtenden Darlehenszinsen an. Der Effektivzins muss bei jedem Kreditangebot mit angegeben werden. Sowohl Nominal- als auch Effektivzinsen werden immer auf Jahresbasis ausgewiesen. Folgende Nebenkosten berücksichtigt der effektive Jahreszins:

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Doch nicht alle Nebenkosten sind Bestandteil des Effektivzinses. Kreditinstitute erheben manchmal weitere Gebühren oder Kosten, die im Einzelfall anfallen, dies sind beispielsweise:

• Kontoführungsgebühren
• Schätzkosten
• Teilauszahlungszuschläge
• Bauzeit-/Bereitstellungszinsen
• Auszahlungsweise bei Teilzahlungen

Das bedeutet auch, dass sich die Finanzierung, wenn zusätzliche Gebühren zu entrichten sind, verteuert. Daher sollten Kreditwillige auch die Kostenbestandteile von Angeboten genau analysieren, um gegebenenfalls Zusatzkosten ermitteln, die nicht Teil des Effektivzinses sind. 

Die Art des Darlehens festlegen
Für Kreditinteressenten ist es wichtig, sich darüber klar zu werden, welche Konditionen sie im einzelnen für ihr Darlehen wünschen. Das erfordert etwas Mühe, kann sich jedoch lohnen, selbst wenn der Kunde dann nicht das vermeintlich günstigste Angebot annimmt. Da es inzwischen vielfältige Angebote am Markt gibt, finden Verbraucher meist auch Tarife, die ihren Vorstellungen entsprechen, oder sie können entsprechende Bausteine mit in den Vertrag aufnehmen lassen. Wer beispielsweise in der Finanzierungsphase Sondertilgungen vereinbaren möchte, sollte sich auch einen entsprechenden Bankpartner suchen, der dies möglich macht. Sonderzahlungen unterliegen normalerweise der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung der Banken – der Kreditgeber kann für die ihm durch die frühere Rückzahlung entstandenen finanziellen Ausfälle eine Entschädigung verlangen. Es gibt jedoch auch Verträge, in denen der Anbieter gegen einen Zinsaufschlag von meist 0,1 Prozent auf dieses Recht verzichtet. So ist es über diesen Weg möglich, jährlich 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme abzubauen. Auch eine erhöhte Tilgung wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus. Da der Kreditgeber mehr Finanzrückfluss erhält, gewähren faire Banken daraufhin einen „Mengenrabatt“ bei den Zinsen.

Eine weitere Variante ist das sogenannte Volltilgerdarlehen, dabei wird ein Vertrag für die gesamte Laufzeit der Finanzierung vereinbart. Für die Finanzierung wird meist eine bis zu 25 jährige Laufzeit angestrebt. Aufgrund der Komplettfinanzierung ist allerdings mit etwas höheren Zinsen als bei kürzeren Laufzeiten zu rechen.

Fazit
Zwar bieten alle Sonderformen des Annuitätendarlehens eine größere Flexibilität, doch sollten Kreditnehmer dabei auch bedenken, dass sie meist etwas teurer als Standardformen sind und im Einzelfall eine sehr hohe Bindung an einen Anbieter zur Folge haben. Ein Kreditwechsel mittels Umschuldung kann dann deutlich schwieriger oder doch zumindest teurer werden.