04.12.2009 - Baufinanzierung

Viele Ruheständler nennen zwar eine Immobilie ihr eigen, verfügen aber nur über eine niedrige Rente. Oft fehlt ihnen für anstehende Anschaffungen oder Investitionen, wie beispielsweise die Modernisierung des Hauses, das nötige Geld. Eine Rückwärtshypothek kann Abhilfe schaffen, oft fallen für solche Modelle aber hohe Zinsen an.

Umgekehrte Hypothek
In anderen Ländern, besonders in den USA, Großbritannien oder Spanien, ist das Verrenten von Immobilien seit Jahren eine populäre Form der Alterssicherung. Bei der umgekehrten Hypothek (Reverse Mortgage) kommt der Eigenheimbesitzer mit einer Bank oder Versicherung ins Geschäft. Er beleiht seine Immobile und erhält dafür von der Bank ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine Rente, eine Einmalzahlung oder eine Mischform. Die Laufzeit ist unbegrenzt, und nach der Entnahme der gesamten Summe oder beispielsweise dem Umzug ins Pflegeheim entscheidet der Kunde, ob er die Darlehensschuld zuzüglich der angefallenen Zinsen tilgt oder das Haus in das Eigentum der Bank übergeht. Stirbt der Kreditnehmer, ohne vorher seine Rentenhypothek getilgt zu haben, können die Erben den Kredit zurückzahlen, oder die Bank verwertet das Objekt und zahlt den Hinterbliebenen die Differenz zwischen Verkaufserlös und Kreditschuld.

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Rückwärtshypotheken in Deutschland
Aufgrund der demografischen Entwicklung dürften Umkehrhypotheken auch in Deutschland für immer mehr Menschen interessant werden. Erste Anbieter gibt es bereits. Voraussetzung dabei ist häufig, dass das Eigenheim bereits abbezahlt oder nur gering belastet ist und der Rentner es instand hält. Den Kredit erhält der Kunde als Einmalzahlung, deren Höhe vom Wert der Immobilie und dem Alter des Rentners abhängt – maximal 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts kann sie ausmachen. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Eine Überschuldung müssen der Rentner oder seine Erben nicht befürchten, da nur die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient.

Ab Januar 2010 wird auch die Investitionsbank Schleswig-Holstein Rückwärtshypotheken anbieten. Wer die „Förder-Immorente“ in Anspruch nimmt, erhält auf 60, höchstens 80 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie eine gleichbleibende Monatsrente, maximal bis zu seinem 110 Lebensjahr. Einmalzahlungen sind möglich, allerdings nur zweckgebunden, sie können auch mit einer Rente kombiniert werden. Der Rentner wählt entweder eine höhere Rente bis zum Ende seiner statistischen Lebenserwartung oder eine niedrigere Rente bis zum 110. Lebensjahr. Je jünger der Kunde bei Vertragsabschluss ist, desto länger ist die voraussichtliche Laufzeit und desto geringer die monatliche Rente. Ebenso wirken sich auch der Immobilienwert und die Rentenvariante auf die Höhe der Zahlungen aus.

Hohe Kosten
Im Vergleich zum herkömmlichen Hypothekendarlehen kommen beide Modelle den Kreditnehmer teuer zu stehen. So verdoppelt sich die Kreditschuld bei der Immokasse innerhalb von 10 Jahren, da zusätzlich zu den schon recht hohen Zinsen noch Stundungsgebühren anfallen. Bei der Förder-Immorente kann sich der Effektivzins, bestehend aus Zinsen, Gebühren und Garantieentgelten, auf über 10 Prozent belaufen.

Fazit
Eine Rückwärtshypothek kommt vor allem für Rentner in Frage, die in ihrem Haus wohnen bleiben wollen und keine Kinder haben. Wichtig: Soll das Haus einmal auf die Kinder oder Erben übergehen, müssen diese über genügend finanzielle Reserven verfügen, um der Bank später das Darlehen zurückzuerstatten. Da die Darlehen teuer sind, sollte der Hauseigentümer trotzdem immer auch einen Verkauf in Erwägung ziehen. Wer Geld für altersgerechte Umbaumaßnahmen benötig, kann diese auch durch ein günstiges Darlehen der staatlichen KfW-Bank finanzieren.