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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

04.06.2009 - Baufinanzierung

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Finanzierungsplan aufstellen

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 In einem Finanzierungsplan werden die einzelnen Bausteine der Finanzierung (Eigenkapital, Darlehen usw.) den Aufwendungen (Anschaffungs- oder Herstellungskosten) gegenübergestellt. Mit Hilfe dieses Instruments kann der Bauherr oder Immobilienbewerber seine monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierung kalkulieren und somit vermeiden, irgendwann vor unbezahlbar hohen Raten zu stehen.

Beispiel: Der Kaufpreises einer Eigentumswohnung beträgt 190.000 Euro. Der Erwerber hat eine I. Hypothek und eine Ib-Hypothek aufgenommen. Zusammen mit dem Eigenkapital und den Eigenleistungen ergeben diese Mittel den Kaufpreis.

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Finanzierungsmittel	Euro	Aufwendungen	Euro
I. Hypothek	120.000	Kaufpreis	190.000
I b Hypothek	40.000
Eigenkapital	20.000
Eigenleistungen	10.000
Insgesamt	190.000	Insgesamt	190.000

Die zu zahlenden Zinsen und die Tilgung beider Hypotheken ergeben eine jährliche Belastung.

Finanzierungsmittel	Euro	Zins	Tilgung	Anfängliche Belastung Zins/ Euro	Anfängliche Belastung Tilgung/ Euro
I. Hypothek	120.000	5,5	2	6.600	2.400
I b Hypothek	40.000	5,7	2	2.280	800
Belastung Insgesamt	40.000	5,7	2	8.880	3.200

Da in dieser Aufstellung noch nicht die Lasten, die für die Bewirtschaft entstehen, enthalten sind, müssen diese dem Finanzierungsplan noch hinzugefügt werden. Nur so lässt sich die laufende monatliche Belastung für das zu finanzierende Objekt errechnen.

Belastung	Euro
Rate Zins und Tilgung gesamt	12.880
Hausgeld laut Wirtschaftsplan	3.000
Grundsteuer (geschätzt)	500
Jährliche Belastung	16.380
Monatliche Belastung	1.365

Die errechnete monatliche Belastung gilt jedoch eventuell nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierung, da sich die Rate für das Darlehen nach der Zinsbindungszeit ändern kann. Nehmen Sie als Bauherr beispielsweise einen Kredit in einer Niedrigzinsphase auf, besteht die Gefahr, dass die Zinsen für die Zeit nach Zinsbindungsfrist von der Bank zu niedrig angesetzt werden. Steigen die Zinsen real aber stark an, kann dies die gesamte Finanzierung zum Scheitern bringen. Es sollte deshalb von einer weniger günstigen Entwicklung ausgegangen werden. Zu empfehlen ist es, einen Nominalzins von mindestens 6,5 Prozent bei der Berechnung zugrunde zu legen.

Tipps:

• Planen sie Zusatzeinnahmen durch Nebenjobs oder Überstunden nicht fest ein.
• Gehen Sie - vor allem in einer Niedrigzinsphase, wie sie momentan herrscht - von einem höheren Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung aus.
• Verfügen Sie über finanziellen Spielraum, sollten Sie diesen von Beginn an für eine höhere Tilgung einsetzen. So senken Sie insgesamt die Finanzierungskosten.
• Verringert sich Ihre monatliche Belastung - z.B. weil die Rate für den Bausparvertrag wegfällt - sollten Sie die Tilgung nach Möglichkeit anheben. Auf diese Weise zahlen Sie den Kredit schneller zurück und reduzieren Sie insgesamt die Finanzierungskosten.