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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

12.07.2009 - Baufinanzierung

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Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 

Der Beleihungswert - Grundlage für die Darlehenshöhe
Eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt der Beleihungswert. Die Höhe des Wertes hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Umfang des Kredites und die Finanzierungskosten, denn der Kreditgeber trifft alle weiteren Entscheidungen zur Kreditvergabe auf der Grundlage des Beleihungswertes.

Langfristig zu erzielender Wert
Bevor ein Kreditinstitut einen Kredit vergibt, überprüft es, wie wertvoll die Immobilie überhaupt ist. Damit geht es auf Nummer sicher, dass die Rückzahlung des Darlehens auch für den Fall gesichert ist, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und der Kredit durch den Verkauf beziehungsweise die Versteigerung des Objektes zurück gezahlt werden muss. Bei der so genannten Beleihungsprüfung wird deshalb ein Betrag ermittelt, der durch den Wert der Immobilie langfristig abgedeckt ist. Anders als beim Verkehrswert muss der Beleihungswert ungefähr 30 Jahre lang Bestand haben - so lange läuft in der Regel eine Baufinanzierung.

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Den Beleihungswert ermittelt das Kreditinstitut entweder selbst oder es beauftragt einen Gutachter. Im zweiten Fall erlegen viele Banken dem Kreditnehmer entsprechende Gebühren auf. Diese sogenannten Schätzkosten sind jedoch inzwischen von Gerichten für rechtswidrig erklärt worden, da die Wertermittlung zu den gesetzlich auferlegten Pflichten des Kreditanbieters gehört und sie ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegt. Für die Berechnung des Beleihungswertes benötigt der potentielle Geldgeber vom Kreditnehmer einige Unterlagen wie Baupläne, Grundbuchauszüge, Kaufvertrag, Versicherungs- und Einkommensnachweise usw.

Zwei Ermittlungsverfahren
Es gibt zwei Methoden, anhand derer der Beleihungswert ermittelt wird:

• Das Sachwertverfahren: Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird in der Beleihungswert in der Regel nach dem Sachwertverfahren errechnet. Der Sachwert setzt sich aus dem Bau- und dem Bodenwert zusammen. Für die Berechnung des Bodenwertes wird die Quadratmeterzahl mit dem langfristig zu erzielenden Quadratmeterpreis multipliziert. Die Ermittlung des Bauwertes ist schwieriger. Er ergibt sich entweder durch ein Indexverfahren, bei dem die Baukosten hochgerechnet werden oder durch die Anwendung des so genannten Abschlagsverfahren. Dabei werden die angemessenen Baukosten geschätzt, von denen ein Sicherheitsabschlag zwischen zehn und dreißig Prozent abgezogen wird.
  
• Das Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Ertragswert wird auf Grundlage des "nachhaltig erzielbaren Nettoertrags" ermittelt. Dieser ergibt sich wiederum aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten und bildet zusammen mit einem so genannten Kapitalisierungsfaktor den Ertragswert. Der Kapitalisierungsfaktor liegt bei einem Mehrfachen der krisenfesten Jahresmiete und berücksichtigt Bauzustand, Alter, Nutzung und Größe des Objekts.

Einige Kreditinstitute legen aber auch einen Beleihungswert fest, der dem Mittelwert aus Ertragswert- und Sachwertverfahren entspricht.

Die Höhe des Beleihungswertes
Der Beleihungswert liegt grundsätzlich nie über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ergibt sich nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren, jedoch unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie und der momentanen Lage am Wohnungsmarkt.
In der Regel liegt der Beleihungswert hingegen 20-30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Auf diese Weise bilden die Kreditinstitute eine Sicherheitsreserve, um ein möglichst geringes Risiko bei der Vergabe des Kredites einzugehen. Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung nur rund 80 Prozent der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises ausmacht.