27.06.2009 - Baufinanzierung

Das Grundbuch - die Basis der Finanzierung

Das Grundbuch ist ein staatliches Register, das alle Grundstücksrechte verwaltet. Dabei verfügt jedes Grundstück über ein eigenes Blatt, das in drei Teile untergliedert ist.

• Das betreffende Grundbuchamt, welches das Grundstück verwaltet
• Das Bestandsverzeichnis, aus dem die genaue Parzelle (Lage) hervorgeht
• Drei Abteilungen, in denen die Rechte des Grundstücks behandelt werden:
  - Abteilung I Eigentumsverhältnisse
  - Abteilung II Lasten und Beschränkungen
  - Abteilung III die Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen. (Nach Erwerb des Grundstückes/Hauses befinden sich dort die Finanzierungsbausteine des Käufers/Bauherren)

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Wichtig für die Finanzierung des Grundbuchs ist die dritte Abteilung. Diese gibt Auskunft über die Finanzierungsränge. Dem Häuslebauer stehen drei Finanzierungsränge zur Verfügung:

• Erster Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes
• Zweiter Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des Beleihungswertes
• Dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent des Beleihungswertes

Die Finanzierungsränge spiegeln die Sicherheiten bei der Finanzierung wieder. Sollte der Bauherr sein Heim versteigern müssen, so wird zunächst der erste Rang bedient, dann der zweite und schließlich der dritte, sofern dies die Zwangsversteigerung ermöglicht. Bei der Finanzierung wird dementsprechend eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen, diese bildet - quasi im Gegenzug - das Recht, für eine bestimmte Finanzierungssumme ein Darlehen zu erhalten. Daher wird auch in das Grundbuch zunächst eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme eingetragen, erst dann fließt das Geld. Hypothekenbanken ist es aufgrund ihres Bankrechts nur erlaubt in den ersten Rang zu gehen. Bausparkassen stellen meist Mittel für den zweiten Rang zur Verfügung. Sonstige Finanzierungsformen, wie Familien-, Arbeitgeber- oder Policendarlehen stehen im dritten Rang. In der letzten Rangstufe können auch weitere Grundstücke oder Immobilien als Sicherheiten eingebracht werden. Außerdem ist er auch der Rang für so genannte Personalkredite. Dabei handelt es sich um eine seltene Kreditform, die nur an Personen mit sehr hoher Bonität vergeben wird, die damit auch unabhängig von grundpfandrechtlicher Sicherung sind. In diesen Fällen ist dann auch eine Finanzierung von über 100 Prozent denkbar, die beispielsweise noch die Zinsen und Tilgungen mit absichert.

Wichtig ist es, anhand des Grundbuchs die richtige Strategie bei der Finanzierung zu entwickeln. Der Hauptteil der Finanzierung sollte immer im ersten Rang stehen. Es sei denn, die Baufamilie finanziert vorwiegend über ein Bausparkassendarlehen, das im zweiten Rang einzutragen ist. Entscheidend ist aber auch, dass beispielsweise ein gegebenes Arbeitgeberdarlehen nicht im einen der vorderen Ränge steht, denn dadurch ist dieser Rang für eine weitere Finanzierung blockiert. Aufgrund der Finanzierung im dritten Rang erhöht sich gleichermaßen auch die Eigenkapitalquote, weil die letzte Rangstufe - wegen der geringen Sicherheiten - quasi als Eigenkapitalersatz (Mezzanine Money) gilt. Da viele Bauherren aber ein Eigenkapitalproblem haben, bietet der letzte Rang auch die Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken. Dies sollten Kreditnehmer auch reichlich nutzen, um eine hohe Summe an Eigenkapital bereitzustellen, denn dadurch verbessern sie ihre Bonität gegenüber den Hypothekenbanken und sichern sich so günstige Zinsen.