01.07.2009 - Baufinanzierung

Darlehensverkauf durch die Bank

Angst und Verunsicherung gehen bei vielen Haus- und Wohnungseigentümern um. In den letzten Jahren verkauften immer mehr Kreditinstitute Darlehen an ausländische Finanzinvestoren. Manch ein Eigentümer bangt nun, dass auch sein Darlehen davon betroffen sein könnte.

Finanzinvestoren sind darauf aus, möglichst schnell Kasse zu machen. Daraus resultieren mehrere Probleme für Kreditnehmer. Für alle fleißig zahlenden Kunden gilt: Läuft die Kreditvereinbarung aus, unterbreitet der Investor kein neues Angebot zur Anschlussfinanzierung. Der Kreditnehmer ist damit gezwungen, sich einen neuen Darlehensgeber zu suchen. Und: Der Darlehensnehmer erfährt meist nichts von dem Verkauf seines Vertrages. Schlimmer trifft es Kunden, die bislang ihren Zahlungsverpflichtungen nur unregelmäßig nach kamen. Ihnen droht eine Sonderkündigung mit anschließender Zwangsversteigerung. Die Besonderheit: Die Grundschuld bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch, sinkt also nicht mit dem vertraglichen Kreditverlauf des Darlehens. Davor, dass die Bank von der Grundschuld Gebrauch macht, schützt der Sicherungsvertrag. Beim Verkauf geht der Sicherungsvertrag aber nicht auf die Finanzheuschrecke über. Das heißt der Finanzinvestor betreibt nicht die Zwangsvollstreckung auf Basis der tatsächlichen Darlehensschuld zum Zeitpunkt des Verkaufs, sondern auf Basis der viel höheren Grundschuld. Dies kann dazu führen, dass der Investor ein Vielfaches der tatsächlich noch bestehenden Darlehensschuld fordert. Doch manche Finanzheuschrecke ist noch trickreicher, wenn es schnell gehen muss: Dem Kunden wird dargelegt, dass der Wert seiner Immobilie gesunken ist und damit die Grundschuld als Sicherheit nicht ausreicht.

Eine gesetzliche Änderung ist in Sicht und wird voraussichtlich noch in diesem Frühjahr beschlossen. In der Zwischenzeit müssen betroffene Kreditnehmer noch selbst aktiv werden.

So schützen Sie Ihr Darlehen
Hat die Bank Ihren Kredit bereits an einen Investor verkauft, sollten Sie sich der Gefahr bewusst sein, dass der Investor den Vertrag nicht weiterführen, sondern die Immobilie schnell verwerten wird. Wenn Sie entsprechende Post oder Anrufe des neuen Kreditgebers erhalten, sollten Sie sich kooperativ zeigen, ansonsten kann alles ganz schnell gehen. Der Investor kündigt den Kredit, bald darauf erhalten Sie die notarielle Vollstreckungsurkunde und der neue Gläubiger kann pfänden. Doch selbst Kunden, die ihren Kredit immer brav bedient haben, müssen damit rechnen, dass der Investor Vollstreckungsmaßnahmen einleitet.

Wichtig: Holen Sie möglichst schnell kompetenten Rechtsrat ein. Verfügen Sie über eine Rechtsschutzversicherung, schalten Sie diese umgehend ein, denn sie ist in der Regel eintrittspflichtig. Bei bereits gekündigten oder notleidenden Krediten ist es ratsam, sofort das Gespräch mit dem Finanzinvestor zu suchen und eine einvernehmliche Regelung anzustreben. Versprechungen des Gegenübers sollten Sie jedoch nicht ungeprüft Glauben schenken und vom Investor vorgelegte Vergleichsvereinbarungen nicht einfach unterschreiben, sondern einem Rechtsexperten vorlegen. Zugleich sollten Sie ein neues Kreditinstitut kontaktieren, um die Möglichkeit einer Umfinanzierung abzuklären.