Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes
| 09.12.2011 - Baufinanzierung |
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Bauen mit den richtigen Verträgen
Was viele Bauherren nicht wissen: Es gibt zwei Möglichkeiten, einen Werkvertrag zum Bauen eines Hauses zu schließen. Der eine richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der andere nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B). Beide Verträge haben Vor- und Nachteile für den Bauherren.
Werkvertrag nach BGB
Im BGB § 631ff. sind die Pflichten und Rechte aus einem Werkvertrag geregelt. Danach kann die Bezahlung wie beispielsweise auch Abschlagszahlungen vereinbart werden. Besonders wichtig für den Bauherren ist schließlich die Abnahme. Denn die Erfahrung lehrt, dass nicht immer alles glatt läuft beim Hausbau. Gemäß §640 BGB kann der Auftraggeber die Abnahme des Hauses bei erheblichen Mängeln verweigern, bei geringfügigen nicht. Nimmt der Bauherr das Haus trotz erheblicher Mängel, so kann er dies alternativ unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung tun.
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Scheint alles in Ordnung, muss der Bauherr das Gebäude abnehmen, dies geschieht entweder durch eine eindeutige Erklärung von ihm oder stillschweigend, indem er den Kaufpreis entrichtet. Eine dritte Möglichkeit ist die fiktive Abnahme, dabei fordert das Bauunternehmen den Bauherren zu einer Abnahme auf. Ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet, so gilt diese durch die Aufforderung als vollzogen an (fiktive Abnahme). Eine Abnahme kann auch unter Vorbehalt erfolgen, wenn vermutet wird, dass aus geringfügigen Mängeln bei Übergabe mal erhebliche Mängel entstehen können.
Nun sind nicht immer alle Mängel offensichtlich. Ob beispielsweise ein Keller gut isoliert wurde, stellt sich vielleicht erst nach Jahren heraus. Für diesen Fall sieht der Gesetzgeber eine Verjährungsfrist für die Mängelanzeige vor (§ 634a BGB). Daraus ergibt sich erst eine Verjährung nach fünf Jahren nach der Abnahme des Gebäudes. Sind in dieser Zeit Mängel aufgetreten, so muss der Bauherr dies dem Bauunternehmen anzeigen. Der Bauherr trägt hierbei die Beweislast, dies gilt allerdings nicht, wenn der Bauherr einen Vorbehalt wegen dieses Schadens bei der Abnahme geltend gemacht hat.
Werkvertrag nach VOB/B
Im Grunde ist die VOB/B gleichzusetzen mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sonstiger Dienstleistungen. Sie ist damit auch kein Gesetz. Im Wesentlichen stützt sich daher auch die VOB/B auf das BGB. Da aber nicht alle Paragrafen eindeutige Regeln für das Bauen eines Hauses umfassen, ergänzt die VOB/B die Regeln für den Einzelfall. Wichtig ist dabei, dass das Bauunternehmen dem Bauherren zum Werkvertrag die VOB/B aushändigt und als wesentliche Voraussetzung für den Vertrag ausweist. Der VOB/B-Katalog im Anhang des Werkvertrages kann sehr umfangreich sein und nicht selten ist ein Laie mit dem Lesen und Verstehen überfordert. Allerdings darf der Auftraggeber aufgrund der § 305ff. BGB nicht schlechter gestellt werden, als wenn keine VOB/B verwendet würde.
Unterschiede zwischen BGB und VOB/B
Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist bei Mängelrüge vier Jahre und ist damit ein Jahr kürzer als durch das BGB abgesichert. Was jedoch zuerst wie eine Verschlechterung aussieht, muss im Einzelfall keine sein, denn die Verjährungsfrist läuft beim BGB auch bei einer Mängelrüge weiter, bei der VOB/B wird sie hingegen unterbrochen. Tritt ein hartnäckiger Schaden auf, der vielleicht immer wieder aufbricht, wie Feuchtigkeit im Keller, steht der Bauherr durch die VOB/B besser dar.
Fazit
Inzwischen ist die VOB/B beim Hausbau von Privatpersonen nicht mehr so üblich, werden aber teilweise noch verwendet. Grundsätzlich darf der Verbraucher nicht schlechter gestellt werden als durch die im BGB vorgegebenen Gesetze. In Einzelfällen können die VOB/B-Regelungen dennoch vorteilhafter sein als das BGB, viele Rechtsanwälte raten trotzdem dazu, auf die VOB/B zu verzichten und Bauwerkverträge lieber nach dem BGB abzuschließen.
