Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes
| 19.12.2011 - Baufinanzierung |
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Neubauvorhaben finanzieren
Wer ein Darlehen für ein Neubauvorhaben aufnehmen möchte, muss all die Aspekte beachten, die auch bei der Finanzierung gebrauchter Immobilien eine Rolle spielen. Außer der Wahl der Zinsbindungszeit, des Tilgungssatzes, der Zinskonditionen usw. sind aber außerdem auch weitere Nebenbedingungen und die Abwicklung der Finanzierung ausschlaggebend.
Welche Auszahlungsbedingungen gelten?
Besonderes Augenmerk sollten Kreditnehmer auf die Auszahlungsbedingungen richten. Bei Neubauvorhaben fällt der Preis für den Grundstückskauf und Bau entweder nach Fertigstellung und Abnahme des Baus an, oder – was in der Regel der Fall ist – der Bauherr leistet den Preis in mehreren Teilbeträgen. Als erstes steht recht schnell die Rechnung für das Grundstück an, nachfolgend fordern die Bauunternehmen ab Baubeginn weitere Zahlungen „nach Baufortschritt“. Deshalb sollten die Kreditbeträge zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Wichtig ist also, dass die Auszahlungen zu dem Zahlungsplan im Bauvertrag passen.
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Am besten ist es, wenn in beiden Verträgen die Zahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbart ist, diese sieht bis zu sieben Teilzahlungen vor. Denn: Falls die Bank nicht passend zu den Baurechnungen auszahlt, muss der Bauherr eventuell eine Zwischenfinanzierung aufbringen und die dafür anfallenden Kosten in der Gesamtfinanzierung berücksichtigen. Bei Zahlung nach Baufortschritt ist zu klären, welche zusätzlichen Kosten für entsprechende Belege entstehen, wenn der Kreditnehmer der Bank gegenüber den Baufortschritt nachweisen muss.
Finanzierungsnebenkosten mit einkalkulieren
Nimmt der Kreditnehmer das Immobiliendarlehen nicht sofort in vollem Umfang in Anspruch, verlangen Darlehensgeber in der Regel für die nicht abgerufene Summe Bereitstellungszinsen. Sie fallen nach einer festgelegten Anzahl vergangener Monate an und betragen häufig 0,25 Prozent. Der Zeitraum kann sich nach Anbietern unterscheiden, manche Banken verlangen die Zinsen nach vier Monaten, andere erheben sie erst nach einem längeren Zeitraum. Da Bereitstellungszinsen nicht in den Effektivzinsen enthalten sind, verteuern sie die Finanzierung. Kreditnehmer sollten sie deshalb möglichst vermeiden, indem sie versuchen eine längere Karenzzeit auszuhandeln oder gleich ein Angebot zu wählen, bei dem sie die Zinsen erst nach sechs oder zwölf Monaten zahlen müssen. Hinzu kommen können noch Teilauszahlungszuschläge, welche sich ebenfalls nicht im Effektivzins widerspiegeln. Diese fallen bei manchen Banken an, wenn das Immobiliendarlehen in mehreren Teilen ausgezahlt wird. Die Kreditgeber erheben sie in Form eines Zusatzzinses auf den Sollzinssatz für bereits ausgezahlte Teilbeträge.
Verteuerung des Vorhabens ist nicht auszuschließen
Trotz sorgfältiger Vorbereitung: Ein Hausbau wird oft teurer werden als ursprünglich geplant. Durch eine zu niedrig angesetzte Kalkulation oder wenn unvorhersehbare Ereignisse wie beispielsweise Unwetter- oder Sturmschäden den Bau verzögern, benötigt der Bauherr dann plötzlich mehr Geld als gedacht. Diese Eventualität sollten Kreditnehmer miteinplanen und dafür möglichst noch eine finanzielle Reserve bereithalten. Sind diese Mittel im Ernstfall nicht vorhanden, wird eine Nachfinanzierung fällig. Nachfinanzierungsdarlehen sind meist teurer als der Ursprungskredit. Da es sich um vergleichsweise kleine Kreditsummen handelt, vergibt die Bank die Darlehen zu höheren Konditionen oder sogar als Ratenkredit. Außerdem kommen wiederum die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag hinzu, also noch einmal 1,5 % der neu bewilligten Kreditsumme. Von Vorteil ist es demzufolge, eine Bank zu wählen, welche auch die Nachfinanzierung günstig anbietet und sich vorab die Option auf eine Nachfinanzierung schriftlich garantieren zu lassen.
