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Synonyme:
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- Anschlussfinanzierung
- Forward-Darlehen
- Umschuldung
Von Anette Stein
Bei einem Forward-Vertrag werden die aktuellen Zinsen für den Anschlussvertrag nach der Zinsbindungsfrist festgeschrieben. So kann sich der Kreditnehmer bereits 1 bis fünf Jahre vor Ablauf dieser Frist, in Erwartung steigender Zinsen, günstige Konditionen sichern und somit seine Kosten für das Restdarlehen reduzieren. Dabei entspricht der Darlehensbetrag des neuen Vertrags der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Das neue Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu diesem Termin. Die Bank, bei welcher der Kreditnehmer das Forward-Darlehen aufnimmt, überweist der alten Bank zum Zinsbindungsende die noch bestehende Restschuld, und der Darlehensnehmer zahlt dann an den neuen Geldgeber die vereinbarten Raten bestehend aus Zins und Tilgung.
Für das Einfrieren der Zinsen verlangen die Anbieter gewöhnlich einen Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozent. Dieser Prozentsatz fällt für jeden Monat an, den der Kreditnehmer den Vertrag im Voraus unterzeichnet hat. Je länger es dauert, bis das Darlehen in Anspruch genommen wird, desto höher liegt also auch der Sollzinssatz. Beispiel: Ein Kunde schließt drei Jahre vor der fälligen Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung ab. Der Sollzinssatz beträgt 4,95 Prozent, der Zinsaufschlag 0,01 Prozent. Insgesamt zahlt er 10 Jahre auf seine Darlehenssumme 5,31 Prozent Zinsen (4,95 % + 0,36 %).
Zur Zeit sind Forward-Darlehen jedoch günstiger zu haben. So sind die Aufschläge im Schnitt gesunken und einige Anbieter vergeben sogar mitunter Verträge, für die sie gar keinen Zinsaufschlag verlagen. Der Grund dafür liegt darin, dass momentan eine inverse Zinsstruktur herrscht - Sparer erhalten für kurzfristige Geldanlagen gleiche oder sogar höhere Zinsen als für langfristige. Normalerweise ist das Gegenteil der Fall. Für Baufinanzierer bringt die inverse Zinsstruktur Vorteile mit sich: Sie bekommen Darlehen mit langfristiger Zinsbindung günstiger als solche mit kurzer Zinsbindung. Die sonst üblichen Aufschläge für die Sicherheit, die derzeit günstigen Zinsen über 10 oder 15 Jahre festzuschreiben, entfallen somit. Im Zuge dieser Entwicklung gibt es auch Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag. Kunden mit bereits laufender Baufinanzierung können sich somit das jetzige Zinsniveau ohne Mehrkosten sichern. Als Kosten fallen dann nur die Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld an. Allerdings geht die Rechnung nur auf, wenn zukünftig die Zinsen auch tatsächlich steigen. Bleiben sie etwa gleich hoch bleiben oder sinken sogar wieder, macht der Kreditnehmer im ungünstigsten Fall ein schlechtes Geschäft. Der Kunde nimmt also ein gewisses Risiko auf sich, da niemand mit Gewissheit die Zinsentwicklung vorhersagen kann. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss dieses später auch abnehmen, selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. Einer vorzeitigen Kündigung müsste der Kreditgeber nur in bestimmten Fällen zustimmen und kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Für Kunden, die auf Nummer sicher gehen wollen, bieten einige Anbieter auch kurzfristig kündbare Forward-Darlehen an. Gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag (beispielsweise 0,3 Prozent) erkauft sich der Darlehensnehmer das Recht, das Darlehen nach Auszahlung - je nach Anbieter entweder zum Ende des nächsten Quartals oder zu einem späteren Zeitpunkt - zu kündigen und auf ein günstigeres Darlehen umzusteigen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. Dadurch trägt er ein geringeres Risiko, verringert aber auch entsprechend seine Gewinnchance.
